인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례안 심사보고서

2021. 9. 2.(목)

건설교통위원회

1. 심사경과

가. 제안일자: 2021. 8. 10.

나. 제 안 자: 민경서 의원 외 13인 발의

다. 회부일자: 2021. 8. 10.

라. 상정일자: 제273회(임시회) 제3차 건설교통위원회(2021. 9. 2. 상정․의결)

❍ 제안설명: 민경서 의원

❍ 검토보고: 채기병 건설교통수석전문위원

❍ 심사결과: 수정가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 공동주택의 시공품질 점검으로 견실한 공동주택 건설을 유도하기 위하여 품질점검단의 설치와 운영에 필요한 사항을 규정함으로써 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 이바지함을 목적으로 함.

나. 주요내용

❍ 공동주택 품질점검단 설치, 구성, 기능 등에 관하여 규정함(안 제2조부터 제4조까지)

❍ 공동주택 품질점검단 점검대상 범위 및 임기를 규정함(안 제5조 및 제6조)

❍ 공동주택 품질점검단 위원의 해촉을 규정함(안 제7조)

❍ 품질점검단의 결과·조치, 자료의 요구 사항을 규정함(안 제8조 및 제9조)

❍ 업무상 비밀준수 의무(안 제10조)

3. 전문위원 검토보고 요지

▸「인천광역시 품질점검단 설치 및 운영 조례안」은 이하 “안”

▸「주택법」 관련은 이하 “법”, “영”

❍ 본 안은「주택법」(이하 “법”) 제48조의3에 따라 공동주택 품질점검단의 설치·운영에 관한 사항을 조례로 정하는 것으로서,

시·도지사는 제48조의2에 따른 사전방문을 실시하고 제49조제1항에 따른 사용검사를 신청하기 전에 공동주택의 품질을 점검하여 사업계획의 내용에 적합한 공동주택이 건설되도록 할 목적으로 주택 관련 분야 등의 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단을 설치·운영할 수 있다. (개정 시행 ‘21.1.24.)

2015년부터 집행부에서 자체적으로 운영한‘공동주택 품질검수단’제도를 법 개정 내용에 맞게 공동주택 품질점검단으로 법제화하고 점검 대상 등을 규정함으로써, 품질점검단 운영의 법적 근거를 공고히 하고 효율적인 운영을 도모하고자 하는 사항임.

공동주택 품질검수 운영실적 : 2021년 상반기 7,561세대, 2020년 13,528세대, 2019년 11,775세대, 2018년 16,500세대

❍ 법에 따라 품질점검단 활동은 입주예정자가 공동주택을 방문하여 공사 상태를 미리 점검하는 사전방문과 사업주체가 사용검사를 신청하는 시점 중간에 실시함으로써,

전문가의 점검을 통하여 일반 시민의 사전방문 점검을 보완하는 한편 사용검사권자의 원활한 업무 수행을 돕고 최종적인 사용검사의 신뢰도를 높이는 역할을 할 수 있을 것으로 기대됨.

사전방문 점검 (입주예정자)	⇨	품질점검단 점검 (품질점검단)	⇨	사용검사 (구청장 등)	⇨	입 주
입주시작일 45일 전까지 2일이상 실시 및 보수 공사 등 조치 요구 ⇒사업주체 보수 등 적절한 조치 실시		점검의 전문성 확보 및 입주자(일반인)의 사전 점검 보완 ⇒사업주체 보수 등 적절한 조치 실시		-사용검사권자 -주택건설공사 감리자		공동주택 입주·사용

❍ 안 제3조는 품질점검단 구성에 관한 사항으로서, 제1항 후단부 및 제3항의 품질점검단은 제1항 전단부의 품질점검단과 그 구성 및 기능이 다르므로 ‘현장 품질점검단’으로 명확히 구별하여 조례 운용상 혼선을 방지할 필요가 있을 것으로 보이며,

❍ 안 제4조는 품질점검단의 기능을 나열한 것으로서, 제2호에서 규정한 주요결함의 기준에 대한 설명이 필요함.

❍ 안 제5조제1항은 영 제53조의5에서 점검대상을 원칙적으로 사업주체가 건설한 300세대 이상의 공동주택으로 정하면서 시장이 필요에 따라 300세대 미만인 공동주택도 조례로 점검대상으로 정할 수 있도록 함에 따라 점검대상 공동주택의 규모를 30세대 이상으로 확대하여 정하고자 하는 사항으로서,

점검대상 확대의 필요성에 대한 설명이 필요하며, 점검대상을 법이 정한 바에 따라 주택건설사업계획승인을 받거나 의제 받은 공동주택으로 명확히 할 필요가 있을 것으로 판단됨.

* 안 제1호, 제2호 및 제3호 삭제

참고로 이와 관련해서는 입법예고 기간 중에 관련 기관(부서)로부터 의견 제출이 있었음.

❍ 안 제5조제2항은 점검 세대수를 사용검사 대상 세대수의 10% 이상 또는 30세대 이상으로 운영하고자 하는 것으로, 공동주택 점검 수요 및 점검단 인력 규모 등을 고려하여 점검단 운영에 지장은 없는지 검토할 필요가 있음.

❍ 안 제7조는 품질점검 위원의 해촉에 관한 사항으로서, 제4호의 “위원 스스로가 위촉 해제를 원할 경우”는 조례에 별도로 규정하지 않아도 위촉권자가 해당 사유를 근거로 해촉할 수 있으므로 삭제할 필요가 있는 것으로 보이나,

대법원 판례(2003두 10251, 2004.11.26.) : 행정행위를 한 처분청은 비록 그 처분 당시에 별다른 하자가 없었고, 또 그 처분 후에 이를 철회할 별도의 법적 근거가 없다 하더라도 원래의 처분을 존속시킬 필요가 없게 된 사정변경이 생겼거나 또는 중대한 공익상의 필요가 발생한 경우에는 그 효력을 상실케 하는 별개의 행정행위로 이를 철회할 수 있다.

이러한 경우에도 위원 해촉사유라는 점을 명확히 하기 위하여 명문화하여 규정하고자 할 경우에는 위원의 과실 등 귀책사유로 인한 해촉의 경우와 스스로 해촉을 원하는 경우는 구분하여 안 제7조 각 호의 순서를 조정할 필요가 있을 것으로 보이며,

* 안 제3호를 제5호로, 안 제4호 및 제5호를 제3호 및 제4호로 순서 조정

❍ 안 제9조제2항은 품질점검단의 자료 요구 등에 대하여 사용검사권자는 정당한 사유가 없으면 따르도록 이행 의무를 규정하고자 하는 사항이므로, 문구를 정비하여 그 취지를 명확히 할 필요가 있을 것으로 판단됨.

* 사용검사권자는 품질점검단의 요청에 ⇒ 품질점검단의 요청을 받은 사용검사권자는

❍ 종합적으로, 입주자, 사용검사권자가 실시하는 점검·검사와 별도로 전문성을 갖춘 제3자의 관점에서 품질점검 서비스를 제공함으로써, 공동주택의 품질을 높이고 하자와 이에 따른 분쟁을 예방할 수 있다는 점에서 본 조례 제정은 필요한 것으로 판단됨.

4. 질의 및 답변요지

< 박종혁 위원 >

❍ 시군구의 점검 요청 시, 순위 등 문제 발생은 없는지?

⇒(도시계획국장) 그(품질점검단 전체) 중 10명 구성으로 운영. 인원이 부족하다면 추후 확대 가능.

❍ 점검 범위는 어떻게 되는지?

⇒(도시계획국장) 주택법 상 사업계획승인대상. 현재 매년 15개 단지 점검 시행 중.

< 유세움 위원 >

❍ 조례안 수정관련 집행부 의견은 없는지?

⇒(도시계획국장) 조문 조정, 자구정리 등 이견 없음.

⇒(민경서 의원) 제3조 현장품질점검단 구분은 수정 불필요. 그 외 동의.

< 이용범 위원 >

❍ 조례없이 300세대 이상에 시행중? 무작위 점검인지?

⇒(도시계획국장) 150세대 이상 대상, 10명 이내 점검, 무작위 선정 시행 중.

❍ 아파트 외 생활밀착숙박시설(오피스텔)도 있는데, 해당되는지?

⇒(도시계획국장) 건축법은 해당 안되며, 조례 운영후 필요시 별도 검토하겠음.

< 고존수 위원장 >

❍ 시공사 측 이의가 있을 시 소송 발생할 것인데, 품질점검단에 책임 소재는 없을지?

❍ 조례 시행 이후 문제점 발생 상황을 고려, 품질점검단이 우수 인력으로 구성되기 바람.

⇒(도시계획국장) 입주하자 발생을 최소화하고자 하는 사항이며, 점검단 구성 시 우수 인력이 확보되도록 반영하겠음.

< 김성수 위원 >

❍ 품질점검단 업무가 준공에 영향? 제재가능?

⇒(도시계획국장) 준공 전 인허가권자에게 (결과를) 제출함.

5. 토론요지

가. 찬 성: 고존수, 민경서, 김성수, 박성민, 박종혁, 유세움, 이용범 위원

나. 반 대: 없 음

6. 수정안의 요지

가. 수정이유: 자구수정 및 조문정비

나. 수정 주요골자: 붙임 ‘수정안’ 참조

7. 심사결과

❍ 수정가결(재석위원: 7명, 찬성: 7명, 반대: 없음)

8. 기타

❍ 특이사항 없음

붙임  1. 수정안 본문 1부.

2. 수정안 조문대비표 1부.

3. 의안 본문 1부.  끝.

[붙임 1]

인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례안에 대한 수정안

인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례안 일부를 다음과 같이 수정한다.

제3조제1항 중 “현장 품질점검을 위하여”를 “점검 대상 공동주택별로” 한다.

제3조제3항 중 “구성한다. 다만, 품질점검단은 공동주택 규모 등에 따라 그 수를 증감할 수 있다.”를 “구성하되 여건에 따라 조정할 수 있다.”로 한다.

제5조제1항 중 “30세대 이상의 공동주택으로 다음 각 호에 따른”을 “법에 따라 주택건설사업계획승인(의제 받는 경우를 포함한다)을 받은 30세대 이상의 공동주택”으로 하며, 각 호는 삭제한다.

제7조의 제4호 중 “위원은”을 “위원이”로 하고, 제3호를 제5호로, 제4호 및 제5호를 제3호 및 제4호로 순서를 변경한다.

제9조제2항 중 “사용검사권자는 품질점검단의 요청에”를 “품질점검단의 요청을 받은 사용검사권자는”으로 한다.

[붙임 2]

수정안 조문대비표

제 정 안	수 정 안
제3조(구성 등) ① 품질점검단은 점검단장 1명을 포함한 70명 이내의 품질점검 위원(이하 “위원”이라 한다)으로 구성하되, 현장 품질점검을 위하여 품질점검단을 구성·운영할 수 있다.	제3조(구성 등) ① ----------- --------------------------------------------------------------------------, 점검 대상 공동주택별로 ---------------------------.
② (생략)	② (제정안과 같음)
③ 품질점검단은 해당 공동주택의 품질을 점검하기 위하여 위원 중에서 분야별 전문가 10명 이내로 구성한다. 다만, 품질점검단은 공동주택 규모 등에 따라 그 수를 증감할 수 있다.	③ ---------------------- --------------------------------------------------------------- 구성하되 여건에 따라 조정할 수 있다.
제5조(점검대상) ① 품질점검단의 점검대상은 30세대 이상의 공동주택으로 다음 각 호에 따른 사업장으로 한다.	제5조(점검대상) ① -------- ---------- 법에 따라 주택건설사업계획승인(의제 받는 경우를 포함한다)을 받은 30세대 이상의 공동주택 -------.
1. 법에 따라 주택건설사업계획승인을 받은 사업장	1. (삭제)
2. ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 사업시행계획인가를 받은 사업장	2. (삭제)
3. 시장이 공동주택 품질점검 및 부실시공 등에 대한 점검이 필요하다고 인정하여 관할 구청장과 협의한 경우	3. (삭제)
②·③ (생략)	②·③ (제정안과 같음)
제7조(위원의 해촉) (생략)	제7조(위원의 해촉) (제정안과 같음)
1.·2. (생략)	1.·2. (제정안과 같음)
3. 위원 스스로가 위촉 해제를 원할 경우	3. 위원이 법 시행령 제53조의4제3항 및 제4항에 따른 제척․회피의 사유가 있음에도 불구하고 해당 품질점검에 참여한 경우
4. 위원은 법 시행령 제53조의4제3항 및 제4항에 따른 제척․회피의 사유가 있음에도 불구하고 해당 품질점검에 참여한 경우	4. 그 밖에 위원으로서의 품위 등을 손상시켜 위원으로 부적당하다고 인정된 경우
5. 그 밖에 위원으로서의 품위 등을 손상시켜 위원으로 부적당하다고 인정된 경우	5. 위원 스스로가 위촉 해제를 원할 경우
제9조(자료의 요구 등) ① (생략)	제9조(자료의 요구 등) ① (제정안과 같음)
② 사용검사권자는 품질점검단의 요청에 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.	② 품질점검단의 요청을 받은 사용검사권자는 ----------- -------------.

[붙임 3]

인천광역시 조례 제    호

인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례안

제1조(목적) 이 조례는 「주택법」제48조의3에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(설치) 인천광역시장(이하 “시장”이라 한다)은 공동주택의 품질을 점검하여 공동주택의 기능유지와 안전성 확보에 적합한 공동주택이 건설되도록 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제48조의3에 따라 인천광역시 공동주택 품질점검단(이하 “품질점검단”이라 한다)을 설치․운영할 수 있다.

제3조(구성 등) ① 품질점검단은 점검단장 1명을 포함한 70명 이내의 품질점검 위원(이하 “위원”이라 한다)으로 구성하되, 점검 대상 공동주택별로 품질점검단을 구성·운영할 수 있다.

② 품질점검단장은 위원 중에서 시장이 지명한다.

③ 품질점검단은 해당 공동주택의 품질을 점검하기 위하여 위원 중에서 분야별 전문가 10명 이내로 구성하되 여건에 따라 조정할 수 있다.

제4조(기능) 품질점검단의 기능은 다음 각 호와 같다.

1. 공동주택 구조, 단지 내 조경, 안전, 실내 내장·가전, 난방·방재, 소방 등의 시공 상태 자문

2. 공동주택 주요결함과 하자 발생원인의 시정(是正) 자문

3. 공동주택의 품질과 관련된 분쟁의 원인과 대책 자문

4. 그 밖에 공동주택의 품질관리에 필요한 사항 자문

제5조(점검대상) ① 품질점검단의 점검대상은 법에 따라 주택건설사업계획승인(의제 받는 경우를 포함한다)을 받은 30세대 이상의 공동주택 사업장으로 한다.

② 법 시행규칙 제20조의4제4항에 따른 점검 세대수 및 세대 선정기준은 다음 각 호와 같다

1. 점검 세대수는 사용검사 대상 세대수의 10% 이상 또는 30세대 이상

2. 세대 선정기준은 법 제48조의2제1항에 따른 사전방문 결과와 해당 공동주택의 규모 등을 고려하여 무작위 또는 입주예정자의 의견청취 후 표본세대로 선정

③ 사용검사권자는 제2항에 따라 선정된 점검 세대를 품질점검단에 통보해야 한다.

제6조(임기) 위촉위원의 임기는 2년으로 하고, 두 차례만 연임할 수 있다.

제7조(위원의 해촉) 시장은 위원이 다음 각 호의 어느 하나의 해당하는 경우에는 해당 위원을 해촉(解囑)할 수 있다.

1. 위원이 임무를 성실히 수행하지 아니한 경우

2. 위원이 심의업무와 관련하여 민원을 야기한 경우

3. 위원이 법 시행령 제53조의4제3항 및 제4항에 따른 제척․회피의 사유가 있음에도 불구하고 해당 품질점검에 참여한 경우

4. 그 밖에 위원으로서의 품위 등을 손상시켜 위원으로 부적당하다고 인정된 경우

5. 위원 스스로가 위촉 해제를 원할 경우

제8조(점검결과ㆍ조치) ① 품질점검단은 품질점검을 실시한 후 그 결과를 시장과 사용검사권자에게 제출하여야 한다.

② 법 제48조의3제6항 전단에 따라 사용검사권자는 품질점검단으로부터 점검결과를 제출받은 즉시 사업주체에게 그 내용을 통보해야 하며, 사업주체는 점검결과에 대해 이견이 있는 경우 통보받은 날부터 5일 이내에 관련 자료를 첨부하여 사용검사권자에게 의견을 제출할 수 있다.

제9조(자료의 요구 등) ① 품질점검단은 품질점검 업무 수행을 위해 필요한 경우에는 사용검사권자에게 공동주택의 공사현황 등 다음 각 호의 서류 및 관련 자료의 제출을 요청할 수 있다.

1. 공사 개요 및 진행 상황 등 공동주택의 공사현황

2. 착공신고서 및 관련 자료

3. 시공계획 및 시공도면 등

4. 자재 확인 및 품질시험 관련 자료

5. 감리업무 수행 상황 보고 서류

② 품질점검단의 요청을 받은 사용검사권자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

제10조(업무상 비밀준수의 의무) 위원은 품질점검단 활동을 통하여 알게 된 비밀을 누설해서는 아니 된다.

부      칙

이 조례는 공포한 날부터 시행한다.